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長沙晚報掌上長沙11月30日訊（記者 周斌）從2007年物業專項維修資金制度開始，長沙目前約有將近200萬戶業主繳納了物業專項維修資金，其中使用過維修資金的約有180萬戶業主，使用比例為全國前列。為了向廣大業主普及電梯維修、更新（整梯更換）時，如何合理使用好物業專項維修資金，今年以來，長沙市物業維修資金管理中心（以下簡稱中心）組織業務骨干，分赴全市各區、縣（市），對各區、縣（市）物業維修資金管理工作人員、街道物業工作人員、社區物業專職社工、業委會代表、業主代表和物業服務企業代表進行專門培訓、指導，同時對各區、縣（市）物業專項維修資金使用中存在的問題進行現場指導、交流探討，提出針對性的改進意見，受到廣大基層工作者和業主歡迎。


程序：應急維修與電梯更新有差別


根據《關于進一步發揮物業維修資金在電梯應急維修和更新改造中支持作用的通知》，電梯使用過程中出現故障危及人身安全，需要更換電梯價值較高的主要零部件或安全裝置，修復工作超出日常維護保養且只屬于修理范疇時，經電梯檢驗檢測機構進行鑒定，并具有《電梯應急維修現場勘查意見》的，適用電梯應急維修使用程序；電梯使用年限較長，長期超負荷使用，故障率較高，存在嚴重事故隱患，且一般修理不能滿足使用要求，需更新（整梯更換）、改造時，經電梯檢驗檢測機構出具了《電梯安全評估報告》的，適用電梯更新（整梯更換）、改造一般使用程序。


根據電梯應急維修和電梯更新（整梯改造）情況的不同，程序也有差異。電梯應急維修不需要雙三分之二的業主表決簽名，電梯更新（整梯改造）需要雙三分之二的業主表決簽名。前者使用程序分為：申請→外勘→公告和搶修→付首付款→公示→撥付余款。電梯更新（整梯更換）、改造一般使用程序則為：申請→外勘→審核→公示→資金劃撥。


對于電梯應急維修需動用物業維修資金的，區、縣（市）建設（房產）局接到申請人書面申請后，2個工作日內安排外勘人員進行現場勘察。外勘人員現場勘察后明確質保期限、維修和更新、改造項目、受益戶，出具書面確認意見。


而對于電梯更新、整梯更換的，中心受理申請后，及時安排外勘人員進行現場勘察。外勘人員現場勘察后明確質保期限、電梯更新（整梯更換）、改造項目和受益業主，出具書面確認意見。在維修資金管理系統中打印受益業主簽名表，同時開通網上投票系統和手機短信投票系統。通知申請人領取業主簽名表、網上投票系統和手機短信投票須知、專項維修資金使用表決投票須知，并組織相關受益業主表決簽名。


審核：把好物業維修資金使用第一關


當現場勘察人員確認可以進入下一道程序后，管理部門將對物業維修資金使用申請進行嚴格審核。


對于電梯更換（整梯改造）的，經物業專項維修資金列支范圍內專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上業主同意后，申請人向中心提交相關資料，包括《長沙市物業維修資金使用劃撥申請表》、業主簽名表原件和復印件、物業項目維修合同、物業維修單位的營業執照或資質證書、審價報告（原件）、現金收繳承諾書。經業主大會管理規約、議事規則約定的表決方式并表決通過的，提交相應資料。


為保證資金安全、造價公正，“組織施工的同時，對申報金額3萬元（含）以上項目，申請人在維修資金使用審價機構庫中選定一家工程造價咨詢機構對維修項目預算進行審核。工程造價咨詢機構出具審核報告，審核費用計入維修和更新、改造成本。”


公示：保證物業專項維修資金使用在陽光下運行


物業專項維修資金的使用，在陽光下進行，中心為此建立了嚴格的公示制度。


應急維修時，“經現場勘察，符合應急維修規定的，申請人應當將應急維修項目照片、認定意見結果、電梯應急維修現場勘察意見等資料在受益物業管理區域明顯位置公告3日。” 區、縣（市）建設（房產）局將維修項目的相關材料以及資金分攤表在受益物業管理區域內明顯位置進行公示，公示期不少于7日；同時，區、縣（市）建設（房產）局在政務網上將相關資料進行公示，公示期不少于7日。


對于電梯更新（整梯改造）的，審核通過后，中心將維修項目的公示、《電梯安全評估報告》、業主表決簽名表（復印件）、資金分攤表、使用方案及審價報告在受益物業管理區域內明顯位置進行公示，接受投訴，公示期不少于7日，中心拍照存檔。同時，中心在政務網上將以上相關資料進行公示，公示期不少于7日。


公示期滿后，（公示無異議的）中心將物業專項維修資金按工程進度劃轉到維修單位。


靈活：多種方式解決確保人民生命安全


對于發生危及人身安全和房屋使用安全的緊急情況，公示期間，申請人應立即組織搶修；申請人不按規定組織搶修的，物業所在地區、縣（市）建設（房產）局或者街道辦事處、鄉鎮人民政府可以組織代修。


對于維修資金使用雙三分之二業主表決簽名難問題，長沙采取了多種方式解決，包括開通手機短信投票表決、網絡表決。 另外，市住建委會同市質監局創新維修資金使用方式，針對電梯維修出臺了《關于進一步發揮物業維修資金在電梯應急維修和更新改造中支持作用的通知》(長住建發〔2016〕147號)，經相關檢驗檢測機構檢測后可以按應急維修程序辦理，不需要雙三分之二以上業主簽名。




創新應急情況下物業專項維修資金使用


為進一步做好應急情況下物業專項維修資金的使用工作，去年和今年，中心兩次下文，規定小區消防系統和垃圾站在應急維修時，可以動用物業專項維修資金，以確保小區居民生命財產安全不受損失。


通知規定，當小區垃圾站出現損壞，難以進行正常運行、存在較大衛生隱患或影響小區公共生活秩序的，在對垃圾站申請進行維修和更新、改造時，應采取應急維修程序辦理（依法另有規定的除外）；當確定小區消防系統存在重大安全隱患，已由消防主管部門出具消防重大安全隱患限期整改通知書的，在對消防系統進行維修和更新、改造時，可采取應急維修程序辦理，并按《應急情況下使用物業專項維修資金的意見》（長物維政〔2014〕1號）第4條規定實施。